yamashin 
相続した土地について、
「山の土地を相続したけれど、使い道がない」
「登記を見ると雑種地と書いてある」
「草木の管理だけが負担になっている」
「山林や雑種地でも売れるの？」
このように悩まれている方は多いのではないでしょうか。
亀岡市や南丹市では、宅地や農地だけでなく、山林・雑種地・原野のような土地についてご相談をいただくことがあります。
結論から言うと、山林や雑種地でも、条件が合えば売却できる場合があります。
ただし、宅地や住宅用地と比べると、買主様や使い道が限られることがあります。
そのため、
「山林だから売れない」
「雑種地だから無理」
と決めつけるのではなく、まずは土地の場所や道路、現地の状況を確認することが大切です。
山林や雑種地も土地の地目のひとつです
土地には、登記簿上の地目があります。
地目とは、その土地がどのような用途で使われているかを示すものです。
不動産登記規則では、地目は土地の主な用途により、田・畑・宅地・山林・原野・公衆用道路・雑種地などに区分すると定められています。
つまり、山林や雑種地も不動産の地目のひとつです。
ただし、登記上の地目と実際の利用状況が違っていることもあります。
例えば、登記上は山林でも、現地はほとんど木がなく空き地のようになっている場合もあります。
反対に、登記上は雑種地でも、現地は草木が生い茂っていて利用しにくい状態になっている場合もあります。
そのため、山林や雑種地を売却するときは、登記簿だけで判断するのではなく、現地の状況を確認することが大切です。
山林とはどのような土地？
山林とは、一般的に木や竹などが生えている土地です。
山の中にある土地、傾斜地になっている土地、森林の一部になっている土地などが該当することがあります。
山林の場合、住宅地のようにすぐ使える土地とは限りません。
例えば、
・現地まで車で行けない
・道路に接していない
・境界が分かりにくい
・急な傾斜がある
・木や竹の管理が必要
・水道や排水の引込みが難しい
このようなケースがあります。
一方で、道路に接している山林や、住宅地に近い場所にある土地、隣地の方が利用しやすい土地などは、売却できる可能性があります。
山林だから必ず売れないというわけではありません。
雑種地とはどのような土地？
雑種地とは、宅地・田・畑・山林など、他の地目に当てはまりにくい土地を指します。
実際には、
・資材置場
・駐車場
・空き地
・作業スペース
・未利用地
・建物がない土地
などとして使われていることがあります。
雑種地の場合、現地の状態によって売却のしやすさが大きく変わります。
例えば、道路に接していて車が入りやすい土地であれば、駐車場や資材置場、事業用地として検討される可能性があります。
一方で、道路がない、地形が悪い、草木が多い、排水が難しいといった土地は、買主様が見つかりにくい場合があります。
雑種地も、地目だけで判断せず、現地の使いやすさを確認することが大切です。
売却前に確認したいポイント
山林や雑種地を売却する前に、まず確認したいポイントがあります。
・土地の場所
・現地まで行けるか
・車で進入できるか
・道路に接しているか
・建物を建てられる土地か
・市街化区域か、市街化調整区域か
・境界が分かるか
・傾斜や高低差があるか
・水道や排水の引込みができるか
・草木や竹林の管理状況
・隣地の方が利用できる可能性があるか
特に大切なのは、道路との関係です。
建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるとされています。国土交通省
そのため、住宅用地として売却できるかどうかを考える場合は、道路にどのように接しているかを確認する必要があります。
市街化調整区域の場合は注意が必要です
亀岡市や南丹市周辺では、市街化調整区域にある土地のご相談もあります。
市街化調整区域では、建物の新築・改築・用途変更などに制限がある場合があります。
亀岡市も、市街化調整区域で建築物の新築、改築、用途変更などを行う場合は、都市計画法第43条による建築許可などが必要になると案内しています。亀岡市公式ホームページ
そのため、山林や雑種地が市街化調整区域にある場合は、
「土地があるから家を建てられる」
と簡単には判断できません。
建物が建てられるかどうか、どのような用途で使えるか、許可が必要かどうかを確認することが大切です。
売れる可能性がある山林・雑種地の例
山林や雑種地でも、次のような条件があれば買主様が見つかる可能性があります。
・道路に接している
・現地まで車で入れる
・住宅地や集落に近い
・隣地の方が利用しやすい
・駐車場や資材置場として使えそう
・家庭菜園や趣味用地として使えそう
・土地の形や面積が分かりやすい
・境界や面積の資料がある
・草木の管理がある程度されている
特に、隣地の方にとって利用しやすい土地であれば、一般の買主様だけでなく、隣地所有者様が購入を検討される場合もあります。
また、道路に接していて車が入りやすい土地であれば、事業用や資材置場として検討される可能性もあります。
売却が難しくなりやすい土地の例
一方で、次のような土地は売却が難しくなる場合があります。
・道路に接していない
・現地まで行きにくい
・車が入れない
・境界が分からない
・急な傾斜がある
・竹や草木が生い茂っている
・水道や排水の引込みが難しい
・建築が難しい区域にある
・利用目的が限られる
・管理や伐採に費用がかかる
このような土地は、買主様が限られるため、売却までに時間がかかることがあります。
場合によっては、一般の買主様への売却だけでなく、隣地の方への提案や、利用目的を絞った販売方法を検討することもあります。
境界や面積が分からない場合もあります
山林や雑種地では、境界が分かりにくいことがあります。
昔から所有している土地や相続した土地では、測量図が見当たらないこともあります。
また、現地に境界標がない、草木で境界が分かりにくい、隣地との区切りがあいまいというケースもあります。
売却する場合は、土地の範囲をどこまで説明できるかが大切です。
境界が不明な場合は、必要に応じて資料確認や現地確認、専門家への相談が必要になることもあります。
山林や雑種地を相続した場合
相続した山林や雑種地の場合、まず名義の確認も必要です。
登記簿上の所有者が亡くなった親や祖父母のままになっている場合、売却を進めるには相続登記が必要になることがあります。
また、相続人が複数いる場合は、売却について相続人同士で話し合いができているかも大切です。
「使い道がない土地だから誰も関心がない」
と思っていても、売却する場合には相続人全員の同意や手続きが必要になることがあります。
山林や雑種地であっても、不動産であることに変わりはありません。
まずは名義や相続人の状況を整理しましょう。
管理を続ける負担も考えましょう
山林や雑種地は、使っていなくても管理が必要になることがあります。
例えば、
・草刈り
・竹や木の管理
・倒木の心配
・隣地や道路への越境
・不法投棄の心配
・固定資産税の負担
・現地確認の手間
などです。
特に、遠方にお住まいの場合、現地を見に行くだけでも時間や手間がかかります。
すぐに売却できるかどうかは土地の条件によりますが、使う予定がない場合は、早めに現在の状況や売却できる可能性を確認しておくと安心です。
「山林だから売れない」と決めつけないことが大切です
山林や雑種地は、宅地と比べると売却が難しい場合があります。
しかし、条件によっては売却できる可能性があります。
反対に、一見使えそうに見える土地でも、道路や区域、境界、建築制限などの関係で、買主様が限られる場合もあります。
大切なのは、地目だけで判断しないことです。
「山林だから無理」
「雑種地だから売れない」
と決めつける前に、まずは土地の場所、道路、現地の状態、区域、使い道を確認しましょう。
亀岡市・南丹市周辺の山林・雑種地のご相談は山信不動産へ
山信不動産では、亀岡市を中心に、南丹市周辺の土地・山林・雑種地・空き家・相続不動産の売却相談を承っております。
「相続した山林をどうすればいいか分からない」
「雑種地と書いてある土地を売れるか知りたい」
「使い道がない土地の管理が負担」
「隣地の方に売れる可能性があるか相談したい」
「境界や道路のことが分からない」
「まずは価格だけ知りたい」
このような段階でも、お気軽にご相談ください。
山林や雑種地は、物件ごとに条件が大きく異なります。
まずは現在の状況を確認し、売却できる可能性があるのか、どのような方法が考えられるのかを一緒に整理していきましょう。
当社のスタッフは全員が亀岡市出身です。
地域を知る不動産会社として、亀岡市・南丹市周辺の土地事情を踏まえながら、売主様に合った方法をご提案いたします。
株式会社 山信不動産
〒621-0811 京都府亀岡市三宅町22番地7
TEL：0771-22-0494
MAIL：yamashin@yamashinfudousan.co.jp
亀岡市・南丹市周辺で山林・雑種地・未利用地・相続不動産の売却をお考えの方は、山信不動産へお気軽にご相談ください。