yamashin 
家や土地などの不動産を売却しようと思ったとき、
「家を購入してから何度も引っ越している」
「登記簿の住所が昔のままになっている」
「結婚して名字が変わったけれど、登記は何もしていない」
「住所変更登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいいの？」
このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産を所有している方が引っ越しをした場合、住民票の住所を変更しても、不動産の登記簿に記載されている住所が自動的に変わるとは限りません。
そのため、登記簿には何年も前の住所が記載されたままになっていることがあります。
では、登記簿の住所が古いままの場合、その不動産は売却できないのでしょうか。
結論からいうと、登記簿の住所が昔のままでも、不動産の売却相談や査定は可能です。
ただし、実際に売却して買主様へ所有権を移転する際には、原則として住所変更登記などの手続きが必要になります。
また、2026年4月1日からは、不動産の所有者の住所・氏名変更登記が義務化されています。
今回は、亀岡市・南丹市で家や土地の売却をお考えの方に向けて、登記簿の住所が古い場合の対応や、住所変更登記の義務化について分かりやすくご紹介します。
登記簿の住所が昔のままでも家は売れる？
登記簿に記載されている住所が現在の住所と異なっていても、不動産を売却するための相談や査定を行うことはできます。
例えば、20年前に亀岡市で住宅を購入し、その後、大阪府へ引っ越した方がいるとします。
住民票は大阪府へ移していても、不動産の登記簿には住宅を購入した当時の住所が残っている場合があります。
このような場合でも、売却相談や査定を進めることは可能です。
ただし、買主様へ所有権を移転する登記を行う際には、登記簿上の所有者と実際の売主様が同一人物であることを確認する必要があります。
そのため、登記簿の住所と現在の住所が異なる場合には、原則として住所変更登記を行ってから所有権移転登記を進めることになります。
住所変更登記が終わっていないからといって、売却の相談を諦める必要はありません。
まずは現在の登記状況を確認し、必要な手続きを整理することが大切です。
2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化！
これまで、不動産の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名を変更しても、変更登記を行うことは原則として任意でした。
しかし、2026年4月1日からは住所・氏名変更登記が義務化されました。
これにより、不動産の所有者は、住所や氏名が変更された場合、原則として変更日から2年以内に変更登記をする必要があります。
2026年4月1日以降に住所や氏名が変わった場合
2026年4月1日以降に住所や氏名が変わった場合は、原則として変更日から2年以内に変更登記を行う必要があります。
例えば、2026年6月1日に引っ越して住所が変わった場合は、原則として2028年6月1日までに住所変更登記を行う必要があります。
2026年3月31日以前に住所や氏名が変わっていた場合
義務化より前に住所や氏名が変わっていた場合も、今回の制度の対象となります。
例えば、10年前に引っ越してから住所変更登記をしていなかった場合です。
このような方は、原則として2028年3月31日までに住所・氏名変更登記を行う必要があります。
以前から所有している家や土地についても、登記簿の住所が現在の住所と一致しているか、一度確認しておくことをおすすめします。
登記をしないと罰則がある？
正当な理由なく住所・氏名変更登記の義務を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎたら必ず直ちに過料が科されるというわけではありません。
法務局から登記をするよう催告され、正当な理由なく必要な手続きを行わない場合などに、過料の対象となる仕組みです。
とはいえ、後から慌てることのないよう、早めに登記状況を確認しておくことが大切です。
なぜ住所変更登記が義務化されたの？
今回の義務化には、所有者が分からなくなっている土地や建物の問題が関係しています。
不動産を所有している方が何度も引っ越しをしていると、登記簿に記載された住所から現在の所有者の所在を確認することが難しくなる場合があります。
その結果、土地の売買や管理、公共事業などに支障が出ることがあります。
こうした問題を防ぎ、不動産の所有者を確認しやすくするために、住所・氏名変更登記が義務化されました。
登記簿の住所が違う場合、売却時にはどうする？
登記簿の住所が現在の住所と異なっている場合は、主に次のような手順で確認を進めます。
① 登記簿の住所を確認する
まずは、売却する不動産の登記事項証明書などを取得し、所有者の住所や氏名を確認します。
登記事項証明書は、法務局などで取得することができます。
所有者の住所が現在の住所と同じであれば、通常、住所変更登記は必要ありません。
一方、昔の住所が記載されている場合は、変更登記が必要かどうかを確認します。
② 過去の住所から現在の住所までのつながりを確認する
登記簿の住所が昔の住所になっている場合は、住所がどのように変わったのかを確認します。
例えば、
- 亀岡市で家を購入した
- その後、京都市へ引っ越した
- さらに大阪府へ引っ越した
という場合です。
登記簿の住所が亀岡市のままであれば、亀岡市から現在の大阪府の住所まで、住所の変更履歴を確認する必要があります。
このような場合、住民票や戸籍の附票などを利用することがあります。
ただし、引っ越しの回数や経過した年数によっては、必要な住所履歴がすべて確認できない場合もあります。
その際は、司法書士や法務局などに相談しながら、必要な書類や確認方法を整理することになります。
③ 必要な住所変更登記を行う
住所の変更履歴などを確認できたら、必要に応じて住所変更登記を行います。
住所変更登記はご自身で申請することもできますが、司法書士に依頼することも可能です。
特に、何度も引っ越している方や、昔の住所が確認しにくい方などは、専門家へ相談するとスムーズに進めやすくなります。
なお、売買による所有権移転登記と住所変更登記については、司法書士と事前に打ち合わせを行い、必要な順序で手続きを進めることが一般的です。
結婚して名字が変わった場合も変更登記が必要？
今回の義務化は、住所だけでなく氏名の変更も対象となります。
例えば、結婚によって名字が変わった場合です。
不動産を購入した当時の氏名と現在の氏名が異なる場合は、氏名変更登記が必要になることがあります。
住所と氏名の両方が変わっている場合は、それぞれの変更内容を確認する必要があります。
売却を考えている方は、住所だけでなく、登記簿に記載されている氏名も確認しておきましょう。
スマート変更登記とは？
2026年4月1日からは、住所・氏名変更登記の義務化に合わせて「スマート変更登記」という制度も始まりました。
これは、事前に必要な情報を法務局へ申し出ることで、法務局が住所や氏名の変更を確認し、一定の手続きを経て職権で変更登記を行う制度です。
検索用情報の申出とは？
スマート変更登記を利用するためには、法務局へ「検索用情報の申出」を行う必要があります。
例えば、氏名、住所、生年月日などの情報を事前に申し出ます。
検索用情報の申出自体は無料で行うことができます。
法務局は、申し出られた情報などを利用して、住所や氏名の変更を確認します。
変更が確認された場合は、本人への意思確認を経て、法務局が変更登記を行う仕組みです。
申出をすればすぐに登記簿が変更される？
ここは注意したいポイントです。
スマート変更登記は、検索用情報を申し出れば、その場ですぐに登記簿の住所が変更される制度ではありません。
法務局による確認や本人への意思確認などが必要になります。
また、2026年11月現在、個人のスマート変更登記による実際の変更登記は、2026年12月中旬以降に開始される予定です。
そのため、これから不動産を売却する予定がある場合は、スマート変更登記の完了を待つのではなく、必要に応じて通常の住所変更登記を行うことが大切です。
住所変更登記と相続登記は違う？
住所変更登記と相続登記は、目的の異なる手続きです。
住所変更登記は、不動産の所有者自身の住所や氏名が変わった場合に行う登記です。
一方、相続登記は、不動産の所有者が亡くなり、相続によって所有権が移転した場合に行う登記です。
例えば、亡くなった親の名義になっている実家を売却する場合は、住所変更登記ではなく、相続登記などの手続きが必要になります。
なお、相続登記についても2024年4月1日から義務化されています。
そのため、相続した実家や土地を売却する際には、現在の登記名義人が誰になっているのか確認することが重要です。
登記簿の住所を確認するタイミングはいつ？
不動産の売却を考え始めた段階で、登記簿の住所や氏名を確認しておくことをおすすめします。
売買契約が決まってから住所変更登記の必要性が分かると、書類の準備などに時間がかかる場合があります。
特に、
- 何度も引っ越しをしている
- 不動産を購入してから長い年月が経っている
- 結婚などで氏名が変わっている
- 相続した不動産を所有している
- 昔の住所の記録が残っていない
といった場合は、早めに確認しておくと安心です。
ただし、売却相談をする段階で、必ず住所変更登記を済ませておかなければならないわけではありません。
まずは不動産会社へ相談し、売却の見通しと必要な手続きを整理することができます。
亀岡市・南丹市の不動産売却は山信不動産へ
山信不動産では、亀岡市・南丹市を中心に、戸建て・土地・空き家・相続不動産などの無料査定、売却相談を承っております。
不動産の売却を考えているものの、
「登記簿の住所が昔のままになっている」
「住所変更登記をしたことがない」
「何度も引っ越しているので手続きが分からない」
「結婚して氏名が変わっている」
「相続した実家を売却したい」
このようなお悩みをお持ちの方も、お気軽にご相談ください。
住所や氏名の変更登記が終わっていなくても、売却相談や査定を進めることは可能です。
必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら、売却に向けて必要な手続きを整理していきます。
また、当社では、売却価格の査定だけでなく、実際に売却する際の流れや販売方法、売却にかかる費用などについても分かりやすくご説明いたします。
「まだ売ると決めていない」
「まずは現在の価格だけ知りたい」
このような段階でも、お気軽にご相談ください。
まとめ｜登記簿の住所が古くても、まずは売却相談から
登記簿に記載されている住所が昔のままでも、不動産の売却相談や査定は可能です。
ただし、実際に買主様へ所有権を移転する際には、原則として住所変更登記などが必要になります。
また、2026年4月1日からは住所・氏名変更登記が義務化されました。
大切なポイントを整理すると、
- 住所や氏名が変わった場合は、原則2年以内に変更登記が必要
- 2026年4月1日より前の変更も義務化の対象
- 以前の変更については原則2028年3月31日までに登記が必要
- スマート変更登記という制度も利用できる
- 売却を急ぐ場合は、通常の変更登記が必要になることもある
ということになります。
「登記簿の住所が古いから売却できない」と諦める必要はありません。
まずは現在の登記状況を確認し、どのような手続きが必要になるのか整理してみましょう。
亀岡市・南丹市で家や土地、空き家、相続不動産の売却をお考えの方は、山信不動産へお気軽にご相談ください。
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