yamashin 
家や土地の売却を考えたとき、
「昔からある家が登記されていなかった」
「増築した部分が登記されていない」
「敷地内に古い離れや倉庫がある」
「相続した実家なので、登記の状況がよく分からない」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、築年数が古い住宅や、親から相続した実家などでは、実際の建物と登記の内容が一致していないことがあります。
不動産を売却しようとして初めて、建物が未登記だったことに気づくケースもあります。
では、未登記の建物がある場合、その家は売却できないのでしょうか。
結論からいうと、未登記の建物があっても、売却できる可能性はあります。
ただし、通常の不動産売却とは異なり、建物の所有関係や登記の状況を確認し、必要に応じて登記手続きを行うことが大切です。
今回は、亀岡市・南丹市で家や土地の売却をお考えの方に向けて、未登記建物の売却方法や注意点を分かりやすくご紹介します。
未登記建物とは？
未登記建物とは、実際に建物が存在しているにもかかわらず、法務局にその建物の登記がされていない状態をいいます。
通常、建物を新築すると、建物の所在地、種類、構造、床面積などを登記する「建物表題登記」を行います。
しかし、何らかの理由によって、この登記が行われていない建物も存在します。
また、建物自体は登記されていても、後から増築した部分が登記に反映されていない場合もあります。
① 建物全体が未登記になっているケース
昔から建っている住宅などで、建物自体が登記されていないケースです。
例えば、土地の登記はあるものの、法務局で建物の登記記録を確認しても見つからない場合があります。
このような場合は、建物の所有者や建築された経緯などを確認し、必要な登記手続きを検討することになります。
② 増築部分が登記されていないケース
建物自体は登記されているものの、後から増築した部分が登記に反映されていないケースです。
例えば、もともと延床面積80㎡だった住宅に20㎡の部屋を増築し、実際には100㎡になっているにもかかわらず、登記上の床面積は80㎡のままになっているような場合です。
このような場合、建物表題部変更登記などの手続きが必要になります。
なお、単に室内の壁紙を張り替えたり、水回りの設備を交換したりしただけであれば、通常は床面積の変更登記は必要ありません。
③ 離れや倉庫が未登記になっているケース
敷地内に母屋とは別の離れや倉庫、車庫などが建っている場合です。
例えば、母屋は登記されていても、後から建築した倉庫が登記されていないことがあります。
このような場合、建物の用途や構造、母屋との関係などによって、独立した建物として登記するのか、附属建物として登記するのかなどを確認する必要があります。
すべての物置や簡易な構造物が登記対象になるわけではありませんので、個別の判断が必要です。
固定資産税を払っていても未登記の場合がある？
「毎年、建物の固定資産税を払っているから、登記もされているはず」
このように思われる方もいらっしゃいます。
しかし、固定資産税が課税されていることと、法務局で建物が登記されていることは別の問題です。
建物は、登記されていなくても、固定資産税の課税対象になる場合があります。
市町村では、現地調査などによって建物の存在を確認し、未登記建物にも固定資産税を課税することがあります。
そのため、固定資産税の納税通知書に建物が記載されていても、必ずしも法務局に登記されているとは限りません。
実際に登記されているかどうかは、法務局の登記情報などで確認する必要があります。
未登記建物があると売却できない？
未登記の建物があっても、売買契約を締結すること自体が直ちに禁止されるわけではありません。
ただし、建物の登記がされていない場合は、買主様への所有権移転登記や住宅ローンの利用などに支障が生じることがあります。
そのため、実際の不動産売買では、売却前や引渡しまでに必要な登記を整えることが求められる場合があります。
特に、買主様が住宅ローンを利用して購入される場合には、事前に金融機関との確認が必要です。
所有者の確認が必要になる
未登記建物では、法務局の登記記録から所有者を確認することができません。
そのため、誰が建物を建築したのか、現在誰が所有しているのかなどを確認する必要があります。
場合によっては、建築当時の書類や固定資産税に関する資料、相続関係の書類などを確認することになります。
住宅ローンに影響する場合がある
買主様が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定することが一般的です。
建物が未登記の場合、そのままでは通常の抵当権設定登記などを行えないため、金融機関から登記手続きを求められることがあります。
また、建物の登記面積と実際の面積が異なる場合にも、登記内容を修正するよう求められる場合があります。
そのため、未登記の状態を整理しておくことは、購入を検討される方の選択肢を広げるうえでも重要です。
売却前に登記手続きが必要になる場合がある
建物の状態によっては、売却に向けて登記手続きを進める必要があります。
例えば、建物全体が未登記の場合は建物表題登記などを行い、増築によって床面積が変わっている場合は建物表題部変更登記などを行います。
また、建物の所有権を登記するために、所有権保存登記などが必要になる場合もあります。
実際にどのような手続きが必要かは、建物の状況や売買条件によって異なります。
未登記建物の売却に必要な手続きとは？
未登記建物の売却では、登記の状況に応じて、次のような手続きが必要になる場合があります。
建物表題登記
建物表題登記とは、建物の所在地、種類、構造、床面積などを法務局に登録する手続きです。
建物全体が未登記の場合などに必要となります。
建物表題部変更登記
建物表題部変更登記とは、すでに登記されている建物の内容に変更があった場合に行う登記です。
例えば、増築によって床面積が変わった場合や、構造などが変更された場合です。
所有権保存登記
所有権保存登記とは、建物の所有権について初めて行う権利の登記です。
建物表題登記とは別の手続きであり、売却に伴って所有権移転登記を行う際などに必要となる場合があります。
これらの手続きは、それぞれ専門分野が異なります。
建物表題登記や建物表題部変更登記などは土地家屋調査士、所有権保存登記や所有権移転登記などは司法書士が専門となります。
未登記建物の登記には費用がかかる？
未登記建物の登記手続きを専門家に依頼する場合は、費用がかかります。
ただし、費用は建物の規模や構造、過去の資料の有無、測量や調査の必要性などによって異なります。
例えば、建築当時の資料が残っている建物と、何十年も前に建築され、所有者や建築の経緯を確認する必要がある建物では、調査内容が変わることがあります。
そのため、登記費用については、必要な手続きを確認したうえで専門家に見積もりを依頼することが大切です。
未登記の建物はそのまま売却できる？
未登記の建物については、取引条件によって対応方法が異なります。
例えば、建物を中古住宅として購入し、買主様が住宅ローンを利用される場合は、引渡しまでに登記を整える必要が生じることが多くなります。
一方で、古い建物を解体することを前提として土地を売却する場合などは、建物の状態や契約内容に合わせて進め方を検討することになります。
ただし、未登記の状態であれば登記義務がなくなるというわけではありません。
不動産登記法では、新築した建物や一定の変更があった建物について、原則として1か月以内に登記を申請する義務が定められています。
そのため、未登記のままで問題ないと自己判断せず、まずは登記の状況を確認することが重要です。
未登記建物と違法建築は同じ？
未登記建物と違法建築は、必ずしも同じものではありません。
未登記とは、建物の登記がされていない、または変更内容が登記に反映されていない状態のことです。
一方、違法建築とは、建築基準法などの法令に適合していない建物のことです。
そのため、未登記だからといって、必ず違法建築というわけではありません。
ただし、増築した建物などでは、登記の問題とは別に、建ぺい率や容積率などの建築基準法上の問題が生じている場合もあります。
売却する際には、登記だけでなく、建築関係の法令についても必要に応じて確認することが大切です。
相続した実家が未登記だった場合は？
相続した実家が未登記だったというケースもあります。
例えば、親が長年住んでいた住宅を相続したものの、売却のために調べてみると、建物の登記記録が見つからなかったという場合です。
このような場合は、まず建物の所有関係や相続関係などを確認する必要があります。
建物が未登記の場合でも、相続した実家の売却相談や査定を行うことは可能です。
ただし、実際に売却を進める際には、必要な登記手続きや、相続人同士の合意などを整理することが重要になります。
また、土地の相続登記がまだの場合は、土地についても別途確認が必要です。
必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家と連携しながら、売却に向けた手続きを進めていくことになります。
未登記建物を売却する前に確認したいこと
未登記建物の売却を検討されている場合は、次のような内容を確認しておくとスムーズです。
① 建物の登記があるか
まずは、法務局で建物の登記情報を確認します。
登記記録が見つからない場合でも、所在地や家屋番号の調べ方などによって確認が必要になることがあります。
② 実際の建物と登記内容が一致しているか
建物が登記されている場合も、実際の床面積や構造などが登記内容と一致しているか確認します。
昔に増築している場合などは、特に注意が必要です。
③ 建物の所有者は誰か
現在の所有者や、相続の状況を確認します。
未登記建物では、所有関係を証明するための資料が必要になる場合があります。
④ どのような手続きが必要か
建物の状況や売却方法に応じて、必要な登記手続きを整理します。
登記手続きに費用や時間がかかることもあるため、売却スケジュールと合わせて検討することが大切です。
未登記の建物でも、まずは山信不動産へご相談ください
山信不動産では、亀岡市・南丹市を中心に、戸建て・土地・空き家・相続不動産などの無料査定、売却相談を承っております。
「昔からある家が未登記だった」
「増築した部分が登記されていない」
「離れや倉庫の登記が分からない」
「相続した実家の登記状況を確認したい」
「登記手続きに費用がかかりそうで不安」
このような場合でも、まずはお気軽にご相談ください。
未登記建物があるからといって、最初から売却を諦める必要はありません。
現在の登記状況や建物の状態を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や司法書士などの専門家と連携しながら、売却方法を検討していきます。
また、査定や売却相談を行う段階で、すべての登記手続きが完了している必要はありません。
まずは現在の状況を整理することから始めましょう。
まとめ｜未登記の建物があっても売却できる可能性はあります
未登記の建物がある場合でも、不動産を売却できる可能性はあります。
ただし、建物の所有関係や登記の状況によっては、売却前に登記手続きが必要になる場合があります。
特に、建物全体が未登記の場合と、増築部分が登記に反映されていない場合とでは、必要な手続きが異なります。
また、買主様が住宅ローンを利用される場合には、登記の状況が購入条件に影響することもあります。
大切なのは、「未登記だから売れない」と諦める前に、まずは現在の状態を確認することです。
亀岡市・南丹市で、未登記建物のある住宅や古い家、空き家、相続した実家などの売却をお考えの方は、山信不動産へお気軽にご相談ください。
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