yamashin 
家や土地の売却を考えたとき、
「家の前の道路が私道になっている」
「道路の持分を持っていない」
「昔から使っている道だけど、誰の土地か分からない」
「道路が狭いので、建て替えができるのか心配」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、昔からの住宅地や集落などでは、敷地の前面道路が私道になっているケースもあります。
結論からいうと、私道に面した家や土地でも、売却できる場合はあります。
ただし、公道に面した不動産とは異なり、道路の種類や権利関係、通行や掘削の状況など、事前に確認しておきたいポイントがあります。
今回は、亀岡市・南丹市で不動産売却をお考えの方に向けて、私道に面した家の売却について分かりやすくご紹介します。
私道に面した家でも売却できる？
私道に面しているからといって、必ず売却できないわけではありません。
実際に、私道に面した住宅や土地も不動産売買の対象となります。
ただし、私道の場合は、その道路をどのような権利で利用できるのか、建物の建て替えができるのかといった点が重要になります。
例えば、同じように見える私道でも、
- 建築基準法上の道路として認められている私道
- 建築基準法上の道路ではない通路
- 所有者が複数いる私道
- 敷地所有者が私道の持分を持っていない道路
など、さまざまなケースがあります。
そのため、単に「私道だから売れない」「私道だから安くなる」と判断するのではなく、道路の状況を確認することが大切です。
まず確認したいのは道路の種類
私道に面した家を売却する場合、最初に確認したいのが「道路の種類」です。
ここで重要なのは、公道か私道かという所有関係と、建築基準法上の道路に該当するかどうかは別の問題だということです。
私道であっても建築基準法上の道路として認められている場合があります。
位置指定道路とは？
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、行政から道路の位置の指定を受けた道路のことです。
住宅地の開発などで、複数の宅地へ出入りするために設けられている場合があります。
位置指定道路は私道であることも多く、必要な接道条件などを満たしていれば、建物の建築や建て替えが可能な場合があります。
ただし、位置指定道路だからといって、必ず自由に建て替えができるとは限りません。
道路の指定内容や敷地との接し方、その他の建築規制などを確認する必要があります。
2項道路とは？
2項道路とは、建築基準法第42条第2項に基づき、道路として指定された幅員4メートル未満の道です。
昔から建物が建ち並んでいる地域などで見られます。
2項道路に面した土地では、建て替えなどの際に、道路の中心線から原則2メートル後退する「セットバック」が必要になることがあります。
ただし、道路の反対側に川や崖などがある場合は、後退する位置が異なることもあります。
セットバックが必要な土地では、建築に利用できる敷地の範囲が変わるため、売却価格にも影響する場合があります。
建築基準法上の道路ではない通路
見た目は道路でも、建築基準法上の道路として認められていないケースがあります。
都市計画区域等では、建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
この条件を満たしていない場合、建て替えに制限がかかる可能性があります。
ただし、一定の条件を満たして行政の認定や許可を受けることで、建築が認められる場合もあります。
そのため、道路の種類が分からない場合は、行政の担当窓口などで確認することが大切です。
私道の持分がなくても売却できる？
私道に面した家の売却で、よく問題になるのが道路の所有権です。
私道は、必ずしも家の所有者が所有しているとは限りません。
例えば、
- 道路全体を一人の所有者が所有している
- 道路を複数人で共有している
- 道路を分割して、それぞれが一部を所有している
- 敷地の所有者には道路の持分がない
といったケースがあります。
私道の持分がないと売れない？
私道の持分がないからといって、必ず売却できないわけではありません。
ただし、道路をどのような権利で利用できるかが重要になります。
例えば、これまで長年通行してきた道路であっても、売却後の買主様が同じように利用できるのかを確認する必要があります。
また、通行に関する取り決めがあるか、通行地役権などの権利が設定されているか、法律上の通行権が認められる状況かなども確認したいポイントです。
単に長年利用しているという事実だけで、すべての通行権が保証されるわけではありません。
売却時には、登記情報や関係資料、実際の利用状況などを確認することが大切です。
私道の通行や掘削も確認が必要
私道の場合、道路の所有関係だけでなく、通行や工事に関する権利関係も重要になります。
車で通行できるか
道路を徒歩で通ることができても、車の通行について問題がないとは限りません。
例えば、道路の利用に関する取り決めがあったり、通行方法について制限があったりする場合があります。
特に、車を日常的に利用される買主様にとっては、重要な確認事項です。
水道管やガス管の工事ができるか
住宅を建築したり、建て替えたりする場合、水道管やガス管などの工事が必要になることがあります。
その際、私道の地下を掘削する必要が生じる場合があります。
私道の所有者が第三者の場合は、工事を行う権利や必要な手続きについて確認することが大切です。
なお、2023年4月施行の改正民法では、電気・ガス・水道などのライフライン設備について、一定の条件のもとで他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりする権利が明文化されました。
そのため、私道の工事には必ず所有者全員の承諾が必要というわけではありません。
ただし、必要な権利がある場合でも、事前通知や工事方法の制限、費用負担などを確認する必要があります。
「私道だから工事ができない」と決めつけず、個別の条件を確認することが重要です。
私道の管理費や補修費は誰が負担する？
私道では、道路の管理や補修に関する費用も確認しておきたいところです。
例えば、
- 道路の舗装が傷んだ場合
- 側溝の修理が必要になった場合
- 道路に陥没や破損が発生した場合
- 私道内の設備を修理する場合
などです。
私道の維持管理については、所有関係や利用者間の取り決めなどによって負担方法が異なることがあります。
買主様にとっても、購入後にどのような費用負担があるのかは大切な情報です。
そのため、管理方法や補修費用について分かっていることがあれば、売却前に整理しておくことをおすすめします。
私道に面していると査定価格は安くなる？
私道に面していることだけで、必ず査定価格が安くなるわけではありません。
道路の状況によって評価は異なります。
例えば、私道であっても建築基準法上の道路として認められ、通行や工事に関する権利関係が整理されている場合は、売却を進めやすいことがあります。
一方で、
- 建て替えに制限がある
- 私道の通行権が不明確
- 水道管などの工事に問題がある
- 道路が狭く車の出入りが難しい
- 道路の管理負担について不明な点がある
といった場合は、買主様が慎重に判断する可能性があります。
また、購入時の住宅ローン審査に影響する場合もあります。
そのため、道路の条件によっては、売却価格や売却期間に影響することがあります。
大切なのは、単に私道であることを理由に判断するのではなく、道路の種類や権利関係、再建築の可否を確認したうえで査定することです。
私道に面した家を売る前に確認したいこと
私道に面した家や土地を売却する場合は、事前に次のような内容を確認しておくと安心です。
① 建築基準法上の道路の種類
位置指定道路や2項道路など、どのような道路に該当するのかを確認します。
② 再建築できるか
建築基準法上の接道条件を満たしているか、セットバックが必要かなどを確認します。
③ 私道の所有者・持分
私道を誰が所有しているのか、自分の持分があるのかを登記情報などで確認します。
④ 通行や掘削に関する権利
日常の通行や、水道・ガス管などの工事について、権利関係や必要な手続きを確認します。
⑤ 道路の維持管理
道路の補修や維持管理について、費用負担や取り決めがあるかを確認します。
これらの内容を整理することで、買主様にも物件の状況を説明しやすくなります。
道路のことが分からなくても相談できます
私道に面した家や土地を所有されている方の中には、道路の詳しい状況をご存じない方もいらっしゃいます。
特に、相続した実家や昔から所有している不動産では、
「道路の所有者が分からない」
「私道の持分があるのか分からない」
「位置指定道路なのか分からない」
「建て替えできるか調べたことがない」
ということも少なくありません。
しかし、最初からこれらをすべて調べておく必要はありません。
不動産会社へ相談し、必要な資料や道路の状況を確認しながら、売却できる可能性や方法を整理していくことができます。
亀岡市・南丹市の私道に面した家も山信不動産へ
山信不動産では、亀岡市・南丹市を中心に、戸建て・土地・空き家・相続不動産などの無料査定、売却相談を承っております。
私道に面している不動産の場合も、道路の種類や権利関係などを確認しながら、売却方法を検討していきます。
「家の前の道が私道になっている」
「私道の持分を持っていない」
「建て替えできるか分からない」
「道路が狭いので売却できるか不安」
「相続した土地の道路状況が分からない」
このような場合でも、まずはお気軽にご相談ください。
当社は亀岡市で創立56年の地域密着の不動産会社です。
スタッフ全員が亀岡市出身で、地域の特徴を踏まえた不動産売却のお手伝いをしております。
まとめ｜私道に面した家でも売却できる可能性があります
私道に面した家や土地でも、売却できる場合はあります。
ただし、私道の場合は、一般的な公道に面した物件とは異なり、事前に確認しておきたいことがあります。
特に大切なのは、
- 道路の種類
- 再建築の可否
- 私道の持分や権利関係
- 通行・掘削の状況
- 道路の管理や補修費用
などです。
これらの条件によって、売却方法や売却価格が変わることもあります。
私道だからといって、すぐに売却を諦める必要はありません。
まずは現在の状況を確認し、どのような売却方法が考えられるのか整理してみましょう。
亀岡市・南丹市で私道に面した家や土地の売却をお考えの方は、山信不動産へお気軽にご相談ください。
株式会社 山信不動産
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