yamashin 
家や空き家を売却しようと思ったとき、
「以前、雨漏りしたことがある」
「昔、シロアリの被害があった」
「給湯器が故障している」
「古い家なので、どこまで説明すればいいのか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に築年数が古い住宅や、長期間空き家になっている不動産では、何らかの不具合が見つかることも珍しくありません。
不動産売却では、売主様が知っている建物の不具合について、買主様へ事前にきちんと伝えることが大切です。
ただし、不具合があるからといって、必ず修理してから売却しなければならないわけではありません。
今回は、家を売却するときに伝えておきたい不具合や、修理の必要性、売却後のトラブルを防ぐためのポイントをご紹介します。
売却時に伝えたい不具合とは？
家を売却する際には、建物の状態について、分かる範囲で正確に伝えることが重要です。
特に、建物の安全性や住み心地、購入後の修繕費用などに関係する不具合は、買主様にとって大切な判断材料になります。
雨漏りや雨染み
屋根や外壁、窓の周辺などから雨水が入り込む雨漏りは、建物の売却時に注意したい不具合のひとつです。
現在雨漏りしている場合だけでなく、過去に雨漏りしたことがある場合も、その内容を伝えておくことが大切です。
例えば、
- 以前、2階の天井から雨漏りした
- 台風のときだけ雨水が入ってきた
- 雨漏りの修理工事を行った
- 天井に雨染みが残っている
などです。
修理済みの場合も、いつ頃、どのような工事を行ったのかが分かれば、買主様にとって参考になる情報です。
シロアリ被害
シロアリ被害も、事前に伝えておきたい重要な情報です。
現在被害が確認されている場合はもちろん、過去にシロアリ被害があった場合も、その内容を整理しておきましょう。
駆除工事や防蟻処理を行った履歴があれば、併せて伝えておくと良いでしょう。
なお、シロアリ調査を行ったことがない場合は、無理に「シロアリ被害はありません」と断定する必要はありません。
調査をしていないことと、被害がないことは別だからです。
水漏れや設備の故障
キッチン、お風呂、トイレ、洗面台などの水回りの不具合も、買主様にとって重要な情報です。
例えば、
- 蛇口から水が漏れる
- 排水の流れが悪い
- 給湯器が正常に動かない
- トイレの水が止まりにくい
- エアコンなどの設備が故障している
といった内容です。
建物本体の不具合だけでなく、売買対象に含まれる設備の状態についても確認しておくことが大切です。
建物の傾きや傷み
建物の傾き、床の沈み、基礎の大きなひび割れ、外壁の傷みなども確認しておきたいポイントです。
ただし、見た目だけで原因や重大性を判断できないこともあります。
気になる症状がある場合は、分かる範囲で不動産会社へ伝え、必要に応じて専門家による確認を検討しましょう。
過去に修理した不具合も伝える？
現在は問題なく使用できていても、過去に発生した不具合については、買主様に伝えておくことが大切です。
例えば、10年前に雨漏りが発生し、その後修理をして雨漏りが止まったという場合です。
現在は問題がなくても、過去に雨漏りがあったことや、修理工事を行ったことは、買主様が購入を判断するうえで参考になります。
また、過去の修理内容を伝えることで、建物がどのように維持管理されてきたのかを知っていただくことにもつながります。
修理済みだから伝えなくてもよいと自己判断せず、まずは不動産会社へお知らせください。
工事の見積書や領収書、保証書などが残っていれば、確認資料として役立つ場合があります。
分からないことはどうすればいい？
相続した実家や、長期間空き家になっている住宅では、所有者様自身も建物の状態を十分に把握していないことがあります。
例えば、
- 親から相続した家なので昔の状態が分からない
- 雨漏りの原因までは分からない
- シロアリ調査をしたことがない
- 修理した時期を覚えていない
- 長期間住んでいないため設備が動くか分からない
このようなケースです。
その場合は、分からないことを無理に「問題ありません」と断定しないことが大切です。
現在分かっていること、確認していないこと、過去に聞いていることなどを整理し、正確に伝えるようにしましょう。
また、不具合が疑われる事情がある場合は、必要に応じて調査を検討することも重要です。
分からないからといって、すべてをそのままにしてよいというわけではありませんが、売主様だけですべてを判断する必要もありません。
物件状況報告書とは？
中古住宅の売買では、建物の状態を買主様へ伝えるために「物件状況報告書（告知書）」という書類を使用することがあります。
この書類には、売主様が把握している雨漏り、シロアリ被害、建物の不具合、修理履歴などについて記載します。
また、給湯器やキッチンなどの設備については「付帯設備表」を使用して状態を確認することがあります。
これらの書類は、買主様が物件の状態を理解し、売却後のトラブルを防ぐための大切な資料です。
すべての状態を保証するための書類ではありませんが、売主様が知っていることを整理し、買主様へ正確に伝えるために役立ちます。
不具合がある家でも売却できる？
家に雨漏りや設備の故障などがあっても、必ず修理してから売却しなければならないわけではありません。
不具合の内容や建物の状態、買主様の希望によっては、さまざまな売却方法を検討できます。
現状のまま売却する
不具合があることを事前に説明し、買主様にその状態を理解していただいたうえで売却する方法です。
例えば、リフォームを前提として中古住宅を探している方であれば、購入後に自分の好みに合わせて修理やリフォームを行うことも考えられます。
ただし、現状のまま売却する場合でも、不具合の内容や契約条件を明確にしておくことが大切です。
修理してから売却する
不具合の内容によっては、修理してから販売した方が買主様に安心していただける場合もあります。
例えば、比較的少ない費用で直せる設備の故障などです。
ただし、修理に費用をかけたからといって、必ずその費用分だけ高く売れるわけではありません。
売却価格への影響や修理費用を考えながら、判断することが大切です。
古家付き土地として売却する
建物の傷みが大きい場合は、建物を解体せず、古家付き土地として売却する方法もあります。
土地の立地や条件を重視して購入する方に向けた販売方法です。
ただし、古家付き土地として販売すれば、建物の不具合をすべて説明しなくてよくなるわけではありません。
建物の状態や契約内容について、事前に整理しておく必要があります。
不具合を隠して売るとどうなる？
不動産売却で注意したいのが、知っている不具合を買主様へ伝えずに売却することです。
例えば、以前から雨漏りがあることを知っていたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却した場合、引渡し後にトラブルになる可能性があります。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、売買契約で定められた内容に適合していない場合に、売主様が負うことのある責任です。
契約内容や状況によっては、買主様から修理、代金の減額、損害賠償などを求められる可能性があります。
また、個人間の売買では契約不適合責任を制限する特約を設けることもありますが、売主様が知りながら伝えなかった事実については、特約があっても責任を免れないことがあります。
そのため、「古い家だから」「現状のまま売るから」という理由で、不具合を隠してよいわけではありません。
売主様と買主様の双方が物件の状態を理解し、納得したうえで契約することが大切です。
売却前に準備しておきたいこと
家を売却する前に、次のような情報を整理しておくと、売却相談や査定がスムーズになります。
- 現在把握している不具合
- 過去に発生した雨漏りやシロアリ被害
- 修理やリフォームを行った時期
- 設備の故障や不調
- 不具合がある場所の写真
- 工事の見積書や領収書
- 長期間使用していない設備の有無
もちろん、これらがすべて分からなくても、売却相談は可能です。
ただし、過去の不具合や修理履歴について思い出せることがあれば、できるだけ不動産会社に伝えておくことをおすすめします。
不具合がある家も山信不動産へ
山信不動産では、亀岡市・南丹市を中心に、中古住宅・空き家・相続した実家などの無料査定、売却相談を承っております。
「雨漏りがあるけど売れる？」
「以前シロアリ被害があった」
「給湯器が故障している」
「修理してから売るべき？」
「古い家なので、どこまで説明したらいいか分からない」
このようなご相談も承っております。
不具合がある場合でも、最初からすべて修理しておく必要はありません。
まずは現在の建物の状態を確認し、現状のまま売る方法、必要な部分を修理する方法、古家付き土地として売る方法など、物件に合った売却方法を検討していきます。
まとめ｜不具合は正直に伝えよう
家を売却するときには、売主様が知っている不具合を、事前にきちんと伝えることが大切です。
特に、雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、建物の傾きなどは、買主様にとって重要な判断材料になります。
また、現在の不具合だけでなく、過去に発生して修理した内容についても、分かる範囲で伝えておきましょう。
一方で、不具合があるからといって、必ず修理してから売却しなければならないわけではありません。
物件の状態によっては、現状のまま売却する方法もあります。
大切なのは、不具合を隠すことではなく、事前に状況を整理し、売主様と買主様の双方が納得できる売却方法を考えることです。
亀岡市・南丹市で、古い家や不具合のある住宅、空き家、相続不動産の売却をお考えの方は、山信不動産へお気軽にご相談ください。
株式会社 山信不動産
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